El ya conocido “Valor De Referencia Del Mercado Inmobiliario”, atribuye a los inmuebles un valor objetivo, a efectos de su tributación en la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto sobre Patrimonio y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que, hasta ahora, se tributaba con base en el “valor real”.
Como decíamos en nuestro anterior post, los motivos de impugnación del valor de referencia pueden ser diversos. En esta publicación desarrollaremos y ejemplificaremos alguno de ellos.
¿QUÉ MEDIOS DE PRUEBA SE PUEDEN UTILIZAR PARA RECURRIR?
Para combatir el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes pueden emplear cualquier medio de prueba admisible en Derecho.
- Será posible, por tanto, aportar tasaciones que demuestren que el valor del inmueble se corresponde con el valor escriturado.
- Por su parte, los contribuyentes que adquieran un inmueble muy deficiente podrán hacer fotografías del inmueble, y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.
- Además, podrán aportarse otras pruebas, y es posible que, poco a poco se vaya generando una jurisprudencia que identifique qué pruebas son o no válidas para desvirtuar el valor de referencia.
ERRORES EN EL VALOR DE REFERENCIA: MAPA DE VALORES
Como decíamos, existen numerosos errores de valoración, de los cuales se aportan ejemplos a continuación
1. No se toman en cuenta características diferenciales de los inmuebles, como por ejemplo la altura o piso de que se trate.
Se acompañan valoraciones extraídas de la sede electrónica del Catastro donde se puede ver que se valora del mismo modo un primer piso que un sexto o que un noveno, sin hacer distinciones en función de la altura o del estado de conservación de cada uno de los inmuebles individuales que conforman el edificio.
Idéntico valor catastral asignado al sexto piso y al noveno de un edificio residencial de Vigo:
Información pública extraída de la sede electrónica del Catastro, que permite consultar los valores de referencia asignados a los inmuebles.
Idéntico valor catastral asignado al tercer piso y al sexto de otro edificio residencial de Vigo:
Información pública extraída de la sede electrónica del Catastro, que permite consultar los valores de referencia asignados a los inmuebles.
2. En segundo lugar, hay que indicar que el mapa de valores urbanos contiene las distintas zonas de valor que se delimitan en función de una serie de requisitos. Se acompaña una imagen de ejemplo a continuación:
Como podemos comprobar, se establecen diversos parámetros. A modo de ejemplo, tomemos la antigüedad:
En ese ámbito territorial homogéneo, la antigüedad de la edificación -que no la media- son 25 años. No obstante, haciendo clic en algunos de los inmuebles dentro de dicha zona, podemos comprobar que tienen una antigüedad muy superior.
Esto supone que dicho inmueble no cumple los requisitos para encontrarse dentro de ese ámbito territorial y que por tanto los coeficientes que le están aplicando no se corresponden con la realidad del mercado.
¿CÓMO PODEMOS AYUDARTE?
En caso de que estés interesado en revisar e impugnar el valor de referencia del mercado inmobiliario, desde nuestro despacho estamos especializados en todo tipo de procedimientos catastrales a nivel nacional y ofrecemos servicios de asesoramiento e información para todos los contribuyentes.
Desde nuestro despacho te facilitamos toda la información que necesites, ayudándote a adecuar el nuevo valor de referencia del mercado inmobiliario. ¡Contacta con Nosotros!
Buenos días:
Soy inquilino de un edificio y me pasan el IBI. En el catastro el edificio consta por plantas y no especifica las viviendas que tiene esa planta. Y la cantidad que me pasan es la cantidad de la primera planta dividida por 3 que son las viviendas que tiene esa planta. ¿Esto se puede hacer así? Gracias.
Buenos días Javier,
Indicarle que la situación en Catastro puede variar en función de si existe o no división horizontal en el edificio.
Si no existe división horizontal, podría darse la situación que usted nos comenta y estar correcto.
Gracias por contactarnos y saludos.
compramos una vivienda en 2019 a un precio, en estos tres años se han escriturado 3 promociones en la zona lo que ha hecho que se incremente el valor de referencia 45 mil euros, ¿ como se puede impugnar? la entrega de las promociones supone de golpe un número de escrituras ante notario muy elevado, al ser ese un parámetro del valor, resulta bastante injusto el que afecte en un año más o menos por esas entregas masivas de viviendas, que probablemente se habían adquirido antes.
Buenos días,
Para más información sobre este asunto puede enviarnos un mail a sborrajo@premiertaxpro.com con todos los datos y adjuntos y realizamos un análisis gratuito de las posibilidades de actuación.
Gracias por su interés.
El valor de referencia se tiene en cuenta en el momento de la escritura, pero a día de hoy no se puede comprobar cuál era el de hace 2,3 años…
Buenos días,
El valor de referencia solo existe desde el 1 de enero de 2022, no constan en el registro de Catastro datos anteriores a esa fecha.
Hace dos o tres años atrás se tenía en cuenta el valor fijado en la propia escritura (valor real por el que se vendió el inmueble).
Gracias por su comentario y quedamos a su disposición para cualquier duda.
Un saludo.
Buenas tardes,
En mayo de 2022 compré un piso por 179.950€ y Hacienda consideró que el valor de referencia era 218.482€, más de 38.500€ mayor al valor real. Me parece mucha diferencia y no estoy conforme. Quiero recurrir, pero me dicen que necesito entregar una tasación y me piden casi 400€ por hacer el informe, y no me garantizan que me lo vayan a devolver lo que se pagó de más de impuestos. Además, no sé si puedo reclamar también los gastos que me supone esa tasación para demostrar el valor real del inmueble. El piso ahora está reformado y tampoco sé si se puede hacer un informe del valor que tenía antes de la reforma. ¿Me podéis ayudar, por favor? Quiero saber si puedo encontrar una tasación más barata y si vale la pena recurrir, ya que no quiero gastarme más dinero.
Muchas gracias por vuestra ayuda,
Buenas tardes Conchi,
En estos casos no siempre es imprescindible el informe de tasación. Si bien es una prueba más que apoya o refuerza los argumentos, no es indispensable a la hora de recurrir.
En nuestro despacho, elaboramos un informe de comparables que junto con la escritura de compraventa sirve para desvirtuar el valor de referencia fijado por la Administración.
Si estás interesada, puedes enviarnos un email a sborrajo@premiertaxpro.com y te enviaremos nuestra propuesta de honorarios.
Un saludo y gracias por tu interés.