El Ministerio de Hacienda y Función Pública ha publicado este jueves, a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021, el primer paso en la determinación de los valores de referencia de los inmuebles.

Esos nuevos indicadores constituirán, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sustituyendo al valor real -valor pactado por los contribuyentes en sus compraventas- como base en estos tributos, siempre y cuando este último fuera inferior.

De este modo, el valor de referencia del mercado se consolidado como una base imponible mínima para la tributación de los referidos impuestos.

¿QUÉ ES EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DEL MERCADO INMOBILIARIO?

El “Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario” es el valor que resulta del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastadas con otras fuentes de información.

En todo caso, el valor de referencia es distinto del valor catastral, y no afecta a los valores catastrales vigentes y tampoco al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿SUPONE ESTE NUEVO VALOR DE REFERENCIA UNA SUBIDA DE IMPUESTOS?

Los impuestos a pagar por la adquisición de una vivienda se van a ver incrementados a partir de enero de 2022 en unos 7.000 u 8.000 euros puesto que va a desaparecer el valor real en favor de un valor teórico que se calcula en función de los comparables de mercado.

Esta nueva normativa va a afectar a las transacciones de toda España y de toda Galicia.

Vigo será una de las ciudades de la comunidad más perjudicadas. Los valores catastrales de Vigo son de los más antiguos, ya que datan del año 87, por lo que será uno de los lugares en los que se van a producir las mayores subidas.

¿QUÉ SON LOS MAPAS DE VALORES?

Los mapas de valores representan el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. Es decir, determinan el valor medio en una zona.

Es decir, determinan el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito.

¿QUÉ ES EL FACTOR DE MINORACIÓN?

La norma establece que los valores de referencia de los inmuebles no superarán a los valores de mercado. A tal fin, se aplicarán los nuevos factores de minoración que se han fijado por la Orden Ministerial publicada en el BOE, que sitúa el coeficiente en el 0,9, para los inmuebles urbanos y rústicos.

No obstante, lo que parece una bajada del 10% no implica un descenso real de impuestos, ya que el valor de mercado del Catastro puede no tener en cuenta factores que afectan al precio del inmueble, desde el estado real de una vivienda o la altura de un piso a circunstancias sobrevenidas a lo largo del año, como por ejemplo una ocupación ilegal.

En general, el nuevo sistema encarecerá la tributación en compraventas por debajo del precio de mercado y, sobre todo, en sucesiones y donaciones, que actualmente están ligadas a una referencia mínima que en algunos casos no se corresponde con el valor de mercado.

¿LLEGADO EL MOMENTO, PUEDO RECURRIR EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DEL MERCADO?

Antes de esta nueva regulación, era el contribuyente quien pagaba los impuestos declarando como base imponible el valor de la operación de compraventa pactado entre las partes. Si la administración no estaba de acuerdo con dicho valor, enviaba una liquidación complementaria, debidamente motivada, para contradecir esos importes.

Dicha comprobación podía ser recurrida igualmente por los contribuyentes y en muchos casos no suponía un incremento del importe pagado inicialmente.

No obstante, a día de hoy es la administración la que fija los valores, siendo los contribuyentes los obligados a recurrir la valoración en caso de que no estén conformes con ella. Se traslada así la carga de la prueba al contribuyente, pues se ha dotado al valor de referencia de presunción iuris tantum de veracidad.

Así, serán los contribuyentes quienes deban desvirtuar la veracidad de dicho valor determinado por la Administración.

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