Recientemente, el Ministerio de Hacienda ha anunciado la aplicación de un nuevo valor de referencia del mercado inmobiliario con la finalidad de fortalecer la seguridad jurídica, todo ello regulado en el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, pendiente de aprobación Parlamentaria.
No obstante, esta nueva situación está generando desconcierto y desinformación en relación con su efecto para el cálculo de diversos impuestos, por lo que en el siguiente post aclararemos todos los aspectos relevantes de este importante cambio normativo.
Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario ¿Qué es? ¿Cuándo Entrará en Vigor?
Este “Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario” es un valor que se tomará como base para el cálculo de diversos impuestos, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastadas con otras fuentes de información.
La introducción del Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario, se hizo a través de la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018 que modificó a su vez el Texto refundido de la ley del Catastro; concretamente el artículo 3, la disposición transitoria novena y la disposición adicional tercera.
Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero para su pleno funcionamiento se requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Por ello, lo ideal sería que los cambios entraran en vigor una vez aprobado el reglamento.
Diferencias entre el Valor Catastral, Valor de Mercado y Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario
- El “valor catastral” es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio correspondiente.
- El “valor de mercado” es aquel entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble.
- El “valor de referencia del mercado inmobiliario” es un valor fijado por la Administración en base a los datos facilitados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastadas con otras fuentes de información de la Administración Catastral; es este valor el que pasa a sustituir al “valor real” o “valor de mercado” del bien – que es el que figura en la escritura- y por el que antes se tributaba en los impuestos patrimoniales.
Impuestos Afectados por el Nuevo Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario
Con este nuevo valor de referencia del mercado no se modifica el valor catastral que sirve de base para el establecimiento de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal, no obstante para los Tributos Patrimoniales referenciados al valor de mercado la trascendencia será vital:
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El contribuyente deberá tributar por el nuevo valor de referencia del mercado inmobiliario asignado al bien inmueble que adquiere a través de herencia o donación en vida.
Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, el contribuyente tributa por el valor de referencia del bien inmueble o vivienda que adquiere mediante compraventa.
Impuesto de Patrimonio (IP). En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos valores:
- El valor catastral, el comprobado por la Administración
- El valor de adquisición
La aprobación de la nueva Ley añade un cuarto valor: el de referencia de Catastro.
Este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.
Tributos no afectados por el nuevo valor de referencia:
- Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI).
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana. Plusvalía Municipal (IIVTNU).
- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
Ambos impuestos no se ven afectados ya que se sigue tomando como base para su liquidación el valor catastral asignado al inmueble y no el nuevo valor de referencia del mercado.
Cómo se Calcula el Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario
Antes de que se apruebe el desarrollo reglamentario: Informe anual del mercado inmobiliario.
El actual cálculo del valor de referencia del mercado inmobiliario se introduce en la disposición transitoria novena de la Ley del Catastro Inmobiliario, que nos indica que: “(…), para la determinación del valor de referencia se elaborará un informe anual del mercado inmobiliario, base de la determinación de los diferentes módulos de valor”.
Los criterios específicos de aplicación utilizados en este informe son los siguientes (similares a los actuales criterios de valoración catastral):
- Para los bienes inmuebles urbanos y construcciones situadas en suelo rústico, con arreglo a las normas vigentes para el cálculo de los valores catastrales.
- Para el suelo rústico no ocupado por construcciones, por aplicación de los módulos de valor de cada cultivo, fijados anualmente para cada municipio, corregidos por factores objetivos de localización, agronómicos y socioeconómico.
Cuando se apruebe la regulación reglamentaria: “Mapa de Valores”
La disposición final tercera en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, regula que la Dirección General del Catastro estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, a partir del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos (notarios) en las transacciones inmobiliarias, contrastados con las restantes fuentes de información.
A estos efectos, Catastro elaborará un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos, y que se publicará anualmente en la sede electrónica del Catastro.
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me parece estupendo que se tome en cuenta el valor real en las transmisiones que es el precio que pactan libremente entre comprador y vendedor y que se rige por el libre mercado en función de la oferta y demanda. En mi caso he comprado un terreno por 65.000€ y el notario me advierte que tiene un valor catastral de 101.000€ y que hacienda posiblemente no este de acuerdo con el precio declarado. Este valor catastral se fijo en 2007 en plena burbuja inmobiliaria y está desfasado al alza. ¿SE PUEDE RECURRIR DICHO VALOR?