El 1 de enero de 2022, ha nacido un nuevo concepto tributario, el “Valor De Referencia Del Mercado Inmobiliario”, que atribuye a los inmuebles un valor objetivo, a efectos de su tributación en la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto sobre Patrimonio y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que, hasta entonces, se tributaba con base en el “valor real”.

Ello, salvo que el valor declarado en la escritura sea superior, en cuyo caso se aplica este último.

Como decíamos en nuestro anterior post, los impuestos a pagar por la adquisición de una vivienda se van a ver incrementados -de media- en unos 7.000 u 8.000 euros, puesto que va a desaparecer el valor real en favor de un valor teórico que se calcula en función de los comparables de mercado. La nueva normativa afecta a las transacciones de toda España y de toda Galicia.

¿CUÁNDO SE PUEDE RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA?

En este sentido, la posibilidad de recurrir el valor de referencia solo está prevista en las leyes del ITP y del ISyD.

Así, dispone el artículo 10.3 de la Ley del ITP, en la redacción dada por la nueva Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que:

“El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.”

En idéntico sentido, la nueva redacción del artículo 9.4 de la Ley del ISyD.

Sin embargo, tal previsión no ha sido incluida en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Y ello hace pensar que no será posible recurrir el valor de referencia ni solicitar la rectificación de la autoliquidación en caso de que un contribuyente no lo haya tenido en cuenta al declarar un inmueble.

¿QUIÉN TIENE LA CARGA DE LA PRUEBA?

A día de hoy es la administración la que fija los valores, siendo los contribuyentes los obligados a recurrir la valoración en caso de que no estén conformes con ella. Se traslada así la carga de la prueba al contribuyente, pues se ha dotado al valor de referencia de presunción iuris tantum de veracidad.

Así, serán los contribuyentes quienes deban desvirtuar la veracidad de dicho valor determinado por la Administración.

MOTIVOS DE IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA

Estamos, en definitiva, ante un valor objetivo, y que supone que los contribuyentes acaben tributando conforme a una capacidad económica ficticia, superior a la realmente obtenida.

Por ello, conviene enfrentarse a estos valores de referencia. Y ello podría ampararse en DOS MOTIVOS:

  1. En primer lugar, hay que recalcar que cuando se calcula el valor de referencia no se toman en cuenta diversas características diferenciales de los inmuebles, como por ejemplo la altura o piso de que se trate. Así, se valoran del mismo modo un primer piso que un sexto, sin hacer distinciones en función de la altura o del estado de conservación de cada uno de los inmuebles individuales que conforman el edificio.
  2. En segundo lugar, hay que indicar que el mapa de valores urbanos contiene las distintas zonas de valor que se delimitan en función de una serie de requisitos: antigüedad, tipología constructiva, superficie construida en m2, calidad constructiva de la edificación, estado de conservación, etc.

No obstante, resulta evidente que va a haber muchos inmuebles que no cumplan los requisitos establecidos para la zona de valor (denominada ámbito territorial homogéneo del producto inmobiliario representativo), con lo que no es posible valorarlo homogéneamente como otros inmuebles de la zona que sí cumplen los requisitos y que permiten aplicar el módulo de valor medio de la vivienda establecido para esa zona.

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